Después de perder su residencia anterior en el incendio Woolsey de 2018, Corrine y Doug Thomas creyeron que habían encontrado un lugar seguro al que llamar hogar en el condado de Humboldt.
Rápidamente descubrirían que el edificio de tres pisos en el patio trasero de la propiedad que compraron no sólo no estaba permitido, sino que también había sido utilizado por los propietarios anteriores para cultivar cannabis ilegalmente. Esta estructura llevaría al condado a imponer $1 millón en citaciones y tarifas.
No están solos; Otros dos propietarios se han unido a los Thomas en una demanda colectiva alegando que el condado de Humboldt está aplicando injustamente sus reglas, lo que les dificulta la obtención de permisos para las estructuras e impone fuertes multas por cultivos ilegales en el pasado. Su historia ofrece una advertencia a los posibles compradores de viviendas en todo California: no ignoren la historia de una propiedad.
La estructura de los Thomas en su propiedad del condado de Humboldt les está causando multas por infracción de al menos $1 millón porque no está permitida y fue utilizada por el propietario anterior para cultivar cannabis ilegalmente.
(Jared McClain)
La propiedad en Miranda, una comunidad no incorporada en el condado de Humboldt, fue allanada por el departamento de cumplimiento del código del condado en 2019 cuando las autoridades cerraron una operación ilícita de cannabis allí. Citaron a sus entonces propietarios por cultivo sin licencia y estructura no autorizada, lo que resultó en una multa administrativa de 12.000 dólares durante 90 días.
Seis días después de que los Thomas compraran la propiedad, el condado les ordenó que dejaran de cultivar (algo que los Thomas nunca practicaron, afirma la pareja en documentos judiciales) y demolió el edificio no autorizado.
Los Thomas dicen que no podían pagar los $180,000 más el costo de los permisos necesarios para demoler la estructura; usaron el dinero del seguro de la casa que perdieron en el incendio de Woolsey para comprar la propiedad de Miranda, según la demanda. Ni siquiera querían derribarlo.
Lo que siguió, y aún se prolonga, es una pelea legal de ida y vuelta con el condado sobre si los Thomas y otros propietarios en la demanda pueden obtener los permisos que sus estructuras necesitan sin tener que pagar tarifas por los delitos de los propietarios anteriores. .
Según el abogado Jared McClain del Instituto de Justicia, que representa a los propietarios, no aparecieron violaciones de licencia pendientes en una búsqueda de títulos realizada cuando se compraron las propiedades.
El Times pidió a expertos en bienes raíces que opinaran sobre si un nuevo propietario puede ser considerado legalmente responsable por las violaciones de propiedad de un propietario anterior y, de ser así, qué deberían hacer los posibles compradores de vivienda para proteger su futura inversión. Aquí están sus ideas.
Como nuevo propietario, ¿soy responsable de las infracciones a la propiedad del propietario anterior?
Cuando se trata de violaciones de la aplicación del código, el gobierno local siempre considerará al propietario actual como la persona responsable, dijo. kirk pearsonAbogado de Aliso Viejo enfocado en disputas inmobiliarias.
La agencia gubernamental se centra en las propiedades no conformes, dijo el gobernador Hutchinson, asesor general adjunto de la Firma de California. de agentes inmobiliarios. Entonces, quienquiera que sea el propietario ahora, es responsable”, dijo.
Si el vendedor no informó al comprador que una estructura o cualquier tipo de trabajo en una propiedad no estaba permitido, el comprador podría demandar al vendedor por no revelar esta información.
La obligación del vendedor hacia el comprador.
Los vendedores en California están obligados legalmente a revelar cualquier hecho o defecto en su propiedad que pueda afectar su valor, incluido el trabajo no autorizado en la propiedad, dijo Hutchinson.
Sin embargo, existen escenarios en los que es posible que no se divulgue información. Hutchinson dijo que esto puede suceder si el vendedor no estaba al tanto de tales problemas con la propiedad (el trabajo no autorizado fue realizado por un propietario antes que ellos), el vendedor no sabía que debía revelar esta información o si el vendedor estaba tratando de ocultar los problemas. problemas. .
Independientemente del conocimiento y los motivos del vendedor, los vendedores deben revelar legalmente esta información a los compradores después de que se acepta una oferta pero antes de que la venta sea definitiva.
En el Área de la Bahía, dijo Hutchinson, es una práctica estándar anunciar una propiedad en línea antes de que un posible comprador haga una oferta.
No se puede confiar en que un vendedor tenga en cuenta sus mejores intereses al comprar su propiedad, advierten los expertos, por lo que tiene sentido investigar el historial de la propiedad antes de completar la compra. Esto se puede hacer inspeccionando la propiedad y solicitando registros de licencia.
Tendrá que pagar la inspección y posiblemente las tarifas administrativas del gobierno local al solicitar registros, “pero le ahorrará dolores de cabeza a largo plazo”, dijo Pearson.
La tarea de un comprador
Durante el proceso de compra de una vivienda, un comprador potencial puede inspeccionar toda la propiedad, lo que por ley debe identificar “defectos materiales” en la estructura, plomería, cableado y otros componentes importantes.
Si algo parece extraño o potencialmente problemático, el comprador deberá investigar más a fondo y solicitar información adicional, dijo Pearson.
Los inspectores no están obligados a comprobar si se realizaron estructuras o mejoras sin un permiso. Pero un inspector podría señalar estructuras y mejoras que no cumplen con los códigos de construcción, lo que generaría una señal de alerta sobre construcciones potencialmente no autorizadas. Solo tenga en cuenta que los códigos de construcción se han vuelto más exigentes con el tiempo, por lo que el hecho de que algo no cumpla con el código hoy no significa que no lo cumpliera y no estuviera permitido cuando se construyó.
Depende de los compradores ir a las oficinas del gobierno local y solicitar registros de propiedad y uso de la tierra para ver si se ha permitido la construcción u otro trabajo en la propiedad, dijo Hutchinson.
¿Debo mantener la contingencia de inspección?
No está obligado a realizar una inspección ni a insistir en que la propiedad pase una inspección antes de que la venta sea definitiva, un requisito conocido como contingencia de inspección en su contrato de compra. Renunciar a la contingencia puede hacer que una oferta sea más competitiva; sin embargo, también conlleva riesgos, dijo Ruthie Jones, presidenta de Culo de Humboldt de Agentes Inmobiliarios..
Jones dijo que los beneficios de mantener la contingencia incluyen los siguientes:
- Proporciona protección al comprador al permitirle descubrir cualquier problema oculto con la propiedad.
- Le brinda al comprador la oportunidad de negociar reparaciones o créditos según los hallazgos de la inspección.
- Le da tranquilidad al comprador sabiendo el estado del inmueble antes de finalizar la compra.
Los beneficios de renunciar a la contingencia, dijo, incluyen los siguientes:
- En un mercado competitivo, renunciar a la contingencia puede hacer que la oferta sea más atractiva para el vendedor, lo que podría darle al comprador una ventaja sobre otros postores.
- Eliminar la contingencia puede acelerar el proceso de compra de una vivienda porque las inspecciones no retrasarán la transacción.
- Renunciar puede indicarle al vendedor que el comprador habla en serio y está comprometido con la compra.
“Los compradores deben considerar cuidadosamente sus opciones y consultar a su agente de bienes raíces o abogado antes de tomar una decisión”, dijo.
En el ajustado mercado inmobiliario de California, la gente se siente presionada a pasar el depósito de seguridad rápidamente, por lo que se saltan la inspección sólo porque “quieren que se haga y les preocupa que alguien vaya a comprarlo”, dijo Pearson.
El problema con este enfoque es que es posible que el comprador no esté analizando la propiedad a fondo.
Sin una investigación exhaustiva, dijo Pearson, usted podría estar comprando una propiedad que tiene trabajos no autorizados, moho, problemas con el sistema eléctrico o problemas con la calefacción y el aire acondicionado; todos ellos problemas que tendrá que corregir con el tiempo.
Dijo Pearson: “Aun así vale la pena perder una propiedad y continuar la búsqueda. [so you can] Tenga la seguridad de que está comprando algo que realmente satisfará sus necesidades y que no causará demasiados problemas en el futuro.
