La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles dio el martes su primer gran paso hacia la compra de Gas Company Tower, uno de los rascacielos de oficinas más destacados del centro de Los Ángeles.
La compra inminente podría despojar a los trabajadores y servicios públicos de las oficinas del condado existentes, incluido el conocido Salón de Administración Kenneth Hahn, que data de 1960. El edificio es una de las 33 instalaciones propiedad del condado que, según los ingenieros, son vulnerables al colapso durante una tormenta. gran terremoto.
los supervisores votado 3-1 para permitir que el director ejecutivo del condado siga adelante con la compra, que, según dicen, no puede exceder los $200 millones. El consejo deberá votar nuevamente antes de que se cierre el acuerdo.
La supervisora Janice Hahn votó en contra de la compra y les dijo a sus colegas que estaba preocupada por el destino del centro cívico del centro si el Salón de Administración cerraba. El edificio lleva el nombre de su padre, el supervisor Kenneth Hahn.
“Sé que hay una tendencia a dedicarse al sector inmobiliario”, dijo. “Tenemos que pensar en grande”.
La supervisora Hilda Solís se abstuvo de la votación, diciendo que quería ver “un plan más integral y práctico” para lidiar con los edificios antiguos del condado antes de dar su apoyo. También señaló que el condado ya había invertido alrededor de $25 millones en un plan para hacer que el Salón de Administración fuera antisísmicamente seguro y todavía tenía varios edificios del centro que necesitaban mejoras, incluida la Cárcel Central de Hombres.
“Quiero asegurarme de que sabemos exactamente en qué nos estamos metiendo antes de comprometer cualquier financiamiento para esta compra”, dijo.
El precio propuesto es un gran descuento del valor tasado del edificio de $632 millones en 2020, lo que pone de relieve cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
Después de venderse el año pasado por $110 millones, Union Bank Plaza en Figueroa Street se vendió nuevamente recientemente por solo $80 millones, o $114 por pie cuadrado, según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar. Otro rascacielos del centro, en 777 S. Figueroa St., se vendió recientemente por 120 millones de dólares, o 115 dólares por pie cuadrado.
Por 200 millones de dólares, el condado adquiriría la Gas Company Tower por unos 137 dólares el pie cuadrado, lo que sigue siendo una ganga según los estándares históricos.
“Todos estos precios tienen un gran descuento respecto a hace apenas tres años, cuando 915 Wilshire Blvd. se negocia por más de $500 el pie”, dijo el agente inmobiliario de Newmark Kevin Shannon, quien ayudó a organizar la venta de Union Bank Plaza a Southwest Carpenters Pension Trust. “El mundo ha cambiado”.
Tiene sentido que entidades como el condado y Carpenters Pension Trust compren sus propios edificios porque pueden garantizar sus costos de ocupación a largo plazo, dijo Shannon.
La torre de 52 pisos en 555 W. 5th St. fue considerada uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad cuando se completó en 1991. Tiene casi 1,5 millones de pies cuadrados de espacio en un lote de 1,4 pies cuadrados en. la base del búnker. Colina.
En los últimos años, el mercado de oficinas del centro se ha vuelto contra los propietarios, ya que muchos inquilinos redujeron el tamaño de sus espacios de oficinas en respuesta a la pandemia de COVID-19, cuando se volvió más común que los empleados trabajaran de forma remota.
El año pasado, el propietario de la Torre Gas Company, una filial de Brookfield Asset Management, no pagó su deuda y la propiedad fue puesta en suspensión de pagos, en la que un representante designado por el tribunal tomó la custodia del edificio para ayudar a los acreedores a recuperar los fondos que prestaron a Brookfield. El edificio tiene alrededor de $465 millones en préstamos pendientes.
Las altas tasas de interés han pesado sobre los precios, dificultando que los propietarios de edificios refinancien sus deudas y empujándolos a ventas rápidas o ejecuciones hipotecarias. Algunos inquilinos de oficinas en el centro de Los Ángeles se han ido a otros centros de oficinas locales, incluido Century City, debido a la preocupación de que las calles sean menos seguras que antes de la pandemia.
dijo el mes pasado que planea mudarse de su antigua sede en la torre homónima, donde ha sido el inquilino principal desde que se completó el edificio, y mudarse una cuadra al norte a otro rascacielos, en 350 S. Grand Ave.
El concesionario firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por casi 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Grand Avenue en Bunker Hill, también conocido como Two California Plaza, dijo su nuevo propietario, y se espera que se mude allí en la primavera de 2026, después de construir el nuevas oficinas. . Companhia do Gás también contará con una oficina en la planta baja para atender a los clientes.
Otros inquilinos importantes de Gas Company Tower incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte.
El edificio está en buenas condiciones, con “una vida útil restante” de no menos de 35 años, según un informe reciente sobre el estado de la propiedad elaborado para el actual propietario y obtenido por The Times.
El informe también dice que la torre y el estacionamiento necesitan alrededor de $1,3 millones para realizar reparaciones urgentes y mantenimiento diferido. Los costos adicionales a largo plazo para mantener y modernizar las propiedades se estimaron en alrededor de $48,7 millones durante 12 años. Los costos proyectados incluyen reparaciones de techos, renovación de sistemas de aire acondicionado y mejoras de ascensores.
Los ingenieros sísmicos están llevando a cabo una “evaluación en profundidad” de cómo respondería el edificio a un gran terremoto para determinar si la Gas Company Tower, el quinto miembro más alto del horizonte del centro de la ciudad, tiene vulnerabilidades que deben abordarse, dijo un informe de Los Ángeles. Dijo el funcionario del condado. dijo el portavoz el mes pasado.
“Estas cuestiones son exactamente lo que estamos explorando a través de nuestra diligencia debida”, dijo el condado en un comunicado. “Sin anticipar las obras en curso, un factor es evaluar el desempeño de este edificio en relación con el desempeño del Salón de Administración, y los respectivos costos de cada abordaje”.
