En California, alrededor del 55% de los inquilinos pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos. Esto los hace “cargados por el alquiler”, según los expertos. Más de una cuarta parte pagaba más de la mitad de sus ingresos en alquiler, lo que los dejaba gravemente sobrecargados.
Durante décadas, algunas ciudades y condados han utilizado el control de alquileres para limitar los aumentos anuales de alquiler como una respuesta imperfecta pero necesaria para evitar que las personas pierdan sus hogares. Una ley estatal de 1995 llamada Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins restringe la capacidad de los gobiernos locales para ampliar el control de los alquileres, y ha habido varios esfuerzos, incluidas dos iniciativas electorales infructuosas, para cambiarla o derogarla.
Más de 20 Las ciudades y condados de California, incluido Los Ángeles, han adoptado el control de alquileres, pero Costa-Hawkins les prohíbe aplicar control de alquileres a propiedades construidas después de 1995 (o antes en ciudades que ya tenían control de alquileres), viviendas unifamiliares y condominios y viviendas desocupadas. unidades.
La Proposición 33 en la boleta electoral del 5 de noviembre derogaría Costa-Hawkins, permitiendo a las ciudades y condados promulgar o ampliar leyes locales de control de alquileres, o no.
Apoyamos el control de alquileres y respaldamos dos iniciativas anteriores que habrían derogado o modificado Costa-Hawkins. Ambas medidas y ésta fueron votadas por la AIDS Healthcare Foundation, una organización sin fines de lucro con sede en Los Ángeles. Pero la Proposición 33 va demasiado lejos. Incluye un lenguaje amplio que podría empeorar aún más la escasez de viviendas en California al prohibir al estado imponer límites a los controles de alquileres establecidos por ciudades y condados en el futuro. Los votantes deben rechazar la Proposición 33.
La Propuesta 33 podría crear todo tipo de consecuencias no deseadas. Las ciudades que están en contra del crecimiento y no quieren que se construyan nuevas viviendas podrían usar su autoridad sobre el control de los alquileres (diabólicamente) para exigir a los promotores que establezcan límites de alquiler extremadamente bajos para los nuevos edificios de apartamentos, lo que los haría financieramente inviables. .
O una ciudad bien intencionada que intente mantener los alquileres asequibles podría imponer un “control de desocupaciones” cuando los alquileres permanecen limitados incluso después de que un inquilino se muda, o podría imponer controles de alquiler en nuevas construcciones. Ambos podrían tener un efecto paralizador sobre lo que en última instancia resolverá el problema del aumento de los alquileres: construir más viviendas, especialmente viviendas asequibles.
En lugar de la Proposición 33, la mejor opción es que la Legislatura derogue o enmiende Costa-Hawkins para que las ciudades y los condados tengan más flexibilidad para adaptar las leyes locales de control de alquileres para satisfacer sus necesidades, pero no tanta flexibilidad como para que las ciudades puedan utilizar el control de alquileres para impedir intencionalmente o inadvertidamente la construcción de viviendas.
Por ejemplo, Costa-Hawkins prohíbe el control de alquileres en cualquier unidad construida después del 1 de febrero de 1995 o antes, en ciudades que ya tenían control de alquileres vigente. Esta es la razón por la que Los Ángeles no puede regular los alquileres de los apartamentos construidos después del 1 de octubre de 1978. Los legisladores ya han considerado el “control continuo de los alquileres”, que ampliaría lentamente el número de unidades reguladas al aplicar el control de los alquileres a las propiedades una vez que tuvieran 10 o 15 años. , lo que daría tiempo a los promotores para pagar los costes de un nuevo edificio de apartamentos. con ingresos por alquiler antes de que los topes entraran en vigor.
En 2019, la Legislatura aprobó y el gobernador Gavin Newsom firmó la primera ley de control de alquileres a nivel estatal de California, que limitaba los aumentos de alquileres al 5 % más la inflación, sin exceder el 10 % anual. La Ley de Protección al Inquilino (Proyecto de ley 1482 de la Asamblea) se aplica a todas las jurisdicciones, hayan promulgado o no control de alquileres, e incluye unidades que los gobiernos locales no pudieron regular debido a Costa-Hawkins. Se aplica a edificios de apartamentos que tienen más de 15 años y viviendas unifamiliares propiedad de empresas.
Pero esa ley expira en 2030. Los legisladores deben comprometerse a renovarla y fortalecer los límites de ingresos; estas protecciones sólo protegen contra los aumentos de ingresos más atroces. A pesar de la fuerte oposición de los propietarios cuando se propuso la ley por primera vez, un empleado de la California Apartment Assn. (que tiene financió a la oposición a la Proposición 33) dijo al consejo editorial que la asociación apoya la Ley de Protección al Inquilino. Le recordaremos esto cuando se proponga un proyecto de ley de renovación.
La situación de los inquilinos es desalentadora, ya que los altos alquileres ponen a los inquilinos en dificultades en riesgo de tener que abandonar sus hogares y vecindarios. Pero la Propuesta 33 no es el vehículo adecuado debido al riesgo de que algunas ciudades y condados hagan mal uso del control de alquileres. Los legisladores deben a los inquilinos, que constituyen una gran parte de su electorado, redactar leyes estatales que limiten los aumentos de alquiler inasequibles que pueden alimentar el desplazamiento y la falta de vivienda, y permitir a las personas vivir sin temor a que otro aumento los obligue a abandonar su vida. . casas.
